住了二三十年的老房子，墙皮脱落、管道老化，甚至成了C、D级危房，想改造没资金；盼着拆迁改善居住，又赶上“大拆大建”被叫停——这是不少老旧小区居民的现实心病。
2026年住建部明确鼓励老旧住房“原拆原建”，1月16日部长倪虹在《求是》杂志发文强调，以自主更新模式推进危旧房改造，居民不用搬离熟悉的社区，就能在原址重建新房，既解决安全隐患，又能提升居住品质。但新问题接踵而至：原拆原建并非免费，钱从哪儿来？居民要不要掏钱？政府补多少？企业如何参与？今天就把这笔资金账彻底算明白，把每个实操细节讲透，让老房业主知道怎么争取政策支持、怎么合理分摊成本，不花冤枉钱、不跑冤枉路。
首先得厘清，“原拆原建”到底是什么，和过去的“大拆大建”有啥本质区别，别因理解偏差白忙活一场。
很多人误以为原拆原建是“换块地盖房”，其实核心是“原址、原规模、保民生”。简单说，就是将原有危旧房、老旧楼拆除，在同一地块按规划重建，核心目的是解决住房安全和功能缺失问题，比如为非成套住宅加建独立厨卫、加固房屋结构、完善基础配套，而非通过土地开发牟利。
和大拆大建相比，差异十分明显：大拆大建是“拆一建多”，开发商靠提高容积率、销售新房盈利，居民要么拿补偿款搬离，要么被异地安置；原拆原建则以“拆一建一”为主，不搞大规模增建，优先保障原居民回迁，且必须以居民意愿为前提，非政府或企业强制推进，多数地区要求业主同意率达75%以上，部分试点需实现100%同意。
2026年城市更新已进入实操阶段，全国城市更新项目达1.2万个，总投资规模12万亿元，其中原拆原建是危旧房改造的核心模式。政策也划定了明确边界：原拆原建主要针对C、D级危房，或2000年底前建成、设施严重老化的老旧住房，并非所有老房子都能申请；重建后容积率不得随意提高，增建比例一般不超原建筑面积的10%-20%，严禁借机超建牟利，核心始终是改善居民居住条件，而非搞房地产开发。
搞懂政策后，最核心的问题来了：改造资金到底从哪来？目前全国通行“多方共担”模式，各地分摊比例略有差异，但核心来源主要有三类，每个来源的申请条件、使用规则各不相同，需逐个说清。
政府补贴并非“白给”，有明确的申请门槛和使用范围，主要分三类：
一是中央和省级专项奖补。针对C、D级危房改造、城市更新试点项目，国家向地方拨付专项资金，地方再按项目进度发放给实施主体。比如湖北咸宁试点，政府专项补贴覆盖总投资的20%左右，主要用于前期规划、土地整理、小区道路、绿化、管网改造等公共配套建设；北京西城区项目，政府出资比例达40%，重点支持电梯加装、无障碍设施改造。
二是市级配套补贴。各地根据经济实力，在中央补贴基础上额外加码，补贴标准按房屋面积、危险等级核算。泉州对D级危房原拆原建，每户最高补5万元；北京、上海中心城区危旧房项目，居民每平米可获3000-6000元补贴，具体金额结合项目区位和改造难度核算。但补贴有前提：项目需完成居民意愿征集、改造方案备案，且资金仅用于公共部分和建设成本，不得用于居民住房内部装修。
三是税费减免，这也是一笔隐形补贴。原拆原建项目免征城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等行政事业性收费；企业参与的，符合条件可享受增值税、企业所得税减免；居民回迁时，契税按差额缴纳——安置面积与原房屋面积相当的免征契税，超出部分仅对补缴差价部分计税，比直接购房节省不少开支。
申请政府补贴有两个关键：一是必须先成立居民自治组织，比如业主委员会、改造联合社，作为统一申请主体，单独一户无法申请；二是提前准备房屋安全鉴定报告、居民同意书、改造方案，按“社区申报→区住建部门审核→市级备案”流程办理，审核通过后方可领取补贴，审批周期一般为15-30个工作日。
原拆原建的核心是“自主更新”，居民需要出资，因为改造是为了改善自身居住条件，并非政府的强制民生任务。但出资的金额、方式均有灵活空间，并非一刀切。
出资比例全国无统一标准，主要看项目总投资和居民承受能力。湖北咸宁兴达小区试点，居民出资占总投资的60%左右，原面积换购价仅800元/㎡；北京朝阳区劲松一区项目，居民仅承担增值部分成本，66户居民平均出资六七万元，就换到带电梯的新房；泉州的项目，居民出资比例约40%-50%，主要用于房屋主体结构建设、户型优化和基础装修，比如墙面地面找平、门窗安装等。
出资方式也做了人性化设计，大幅减轻居民压力：一是按户分摊，根据原房屋面积、回迁面积核算，面积越大分摊金额越多；二是分期缴纳，签协议时交30%-50%的定金，开工后按工程进度交中期款，交房时结清尾款；三是申请专项低息贷款，部分银行针对原拆原建推出专属贷款，年利率比普通房贷低0.5-1个百分点，居民可按家庭申请，最长还款期限20年；四是提取住房公积金，凭改造协议、缴费凭证，可提取本人及配偶的公积金，提取额度不超过个人应分摊金额。
这里要特别提醒：居民自筹资金必须存入专用监管账户，由居民代表、社区、施工单位三方共同监管，每一笔资金去向都要公开公示，避免被挪用。且出资完全自愿，不愿出钱的居民，可选择不参与原拆原建，自行维修房屋或搬离，但不得阻碍项目正常推进。
企业愿意参与原拆原建，核心是能通过合法合规的市场化运作盈利，并非慈善帮扶，主要有三种盈利模式，对应三种投入方式：
一是剩余房源销售收益。原拆原建允许少量增建，满足原居民回迁后，多余的住宅或商铺可由企业对外销售、出租，收益用于覆盖建设成本。比如宜昌试点，企业通过销售剩余房源、运营小区停车位和充电桩，承担了总投资的30%左右；北京部分项目，企业通过开发少量配套商业用房实现盈利。
二是长期运营收益。企业负责项目建设和后期物业服务，通过收取物业费、停车费、公共区域广告收益等，逐步回收前期投入成本。这种模式下企业前期投入更多，但能实现长期盈利，适合大型国企或有长期运营能力的企业。
三是政策红利收益。企业参与原拆原建，可享受政府税费减免、土地出让优惠，比如土地出让金分期缴纳，这些政策红利能降低企业运营成本，也能间接让居民少分摊费用。比如四川省城市更新集团，通过参与原拆原建获得土地政策支持，2026年初已在成都天府新区独立拿下多个项目。
企业参与有明确前提：必须与居民自治组织签订正式协议，明确建设标准、回迁时间、收益分配比例，不得中途涨价或擅自变更规划。居民在选择合作企业时，也要核查企业资质和过往项目案例，避免遭遇“皮包公司”耽误改造进程。
除了以上三大核心来源，还有一个易被忽视的补充渠道：社会资本捐赠或合作。如果小区有共建单位、爱心企业，或居民自身有相关资源，可争取社会捐赠；也能与企业合作共建公共设施，比如企业赞助建设小区养老服务站，换取一定期限的广告宣传权。
知道了资金来源，更要搞懂“怎么申请、怎么操作”，否则政策再好、资金再多，流程走不对也是白搭。分享几个实操要点，都是各地试点总结的经验，能帮大家少走弯路。
第一步：成立居民自治组织，这是所有工作的基础。
单个居民无法对接政府和企业，必须先牵头成立业主委员会，或专门的“危旧房合作改造联合社”，作为项目实施主体。该组织主要做三件事：统计居民意愿，确保同意率达到政策要求；收集居民诉求，比如回迁面积、户型设计、可承受的出资额度；代表居民与政府、企业沟通谈判，签订各类合作协议。组织成立后，需到街道办、社区备案，成为合法申请主体，才能对接补贴、洽谈企业。
第二步：先做鉴定规划，再谈资金分摊，切勿盲目凑钱。
不能上来就筹集资金，要先委托专业机构做房屋安全鉴定，明确房屋为C级还是D级危房；再找正规规划设计单位制定改造方案，精准核算项目总投资。只有算清总开支，才能确定居民、政府、企业的具体分摊比例。比如咸宁兴达小区，专班成员带着成本核算表逐户沟通，帮居民算清“改造价远低于周边房价”的经济账，最终实现100%签约。
第三步：资金专户管理，全程公开透明，杜绝暗箱操作。
无论政府补贴、居民自筹，还是企业投入的资金，都要存入专用监管账户，由居民代表、社区、监理单位三方共同监管。项目建设过程中，每一笔资金支出都要公示，比如建材采购、人工成本等，让所有居民清晰知晓资金去向。
第四步：签订正式合同，明确所有细节，留存维权依据。
和政府签补贴协议，要写清补贴金额、发放时间、使用范围；和企业签建设协议，要明确建设标准、回迁时间（多数项目工期9-12个月）、质量保修期限、剩余房源收益分配；居民之间也要签订分摊协议，注明出资金额、付款时间、违约责任。这些合同是后续维权的重要依据，越详细越好，切勿怕麻烦。
最后必须提醒，原拆原建是民生好事，但也有明确的风险和限制，并非所有老房子都适合，也并非所有居民都能承受，这几点一定要提前考虑清楚。
第一，并非所有老房子都能申请原拆原建。仅C、D级危房，或2000年底前建成、设施严重老化的住房可申请，且小区土地性质必须为住宅用地，集体土地、违规用地均不适用。若房子仅外观老旧、结构无问题，大概率只能申请刷墙、修管网等“微改造”，无法原拆原建。农村地区的原拆原建还需符合“一户一宅”政策，户口迁出农村的居民，仅能对老宅维修加固，不得拆建。
第二，居民要量力而行，切勿强行参与。虽有政府补贴和贷款支持，但自筹部分仍是一笔不小的开支。比如咸宁兴达小区，居民最低出资7万元、最高19万元就能换新房，比周边房价节省近2000元/㎡，但不同地区成本不同，一套60平米的房子，自筹资金大概率在几万到十几万元。若经济压力过大，或不认可分摊方案，没必要强行参与，可选择其他改造方式。
第三，项目推进周期可能较长，需做好心理准备。原拆原建涉及居民协商、政府审批、企业建设等多个环节，尤其是居民意见统一阶段，可能耗时数月甚至一年，期间部分居民需要临时安置，会对生活造成一定影响。当然也有高效案例，咸宁兴达小区从专班成立到楼栋封顶仅用两个“100天”，9个月即可实现交房。
第四，切勿指望原拆原建“暴富”，心态要摆正。原拆原建的核心是改善居住条件，并非投资增值，即便回迁后房屋价值有小幅提升，也不会像过去拆迁那样实现资产大幅增值，切勿抱有过高的投资期待。
说到底，原拆原建是告别大拆大建后，老旧住房改造的民生优选方案，核心是“自主、自愿、共建”。政府搭台、企业出力、居民做主，多方形成合力，才能把这件民生好事办好。
对居民而言，最关键的是主动站出来，成立自治组织，统一大家的意愿，算清资金账，选对合作企业；对政府而言，要把补贴政策、审批流程公开透明，简化手续、提高效率；对企业而言，要在合理盈利的同时保证建设质量，不能只重利益而忽视居民诉求。
2026年，原拆原建政策已在全国多地落地，北京、武汉、宜昌、咸宁等地的多个试点项目已初见成效，越来越多的老房子正变成宜居新房。这不仅是居民居住环境的改善，更是城市更新理念的进步——城市发展不再靠“大拆大建搞开发”，而是靠“精雕细琢保民生”。
最后想和大家聊聊：你住的是老房子吗？有没有改造的需求？对于原拆原建的资金分摊方式，你觉得是否合理？如果是你，会选择参与原拆原建，还是更倾向于其他改造方式？欢迎在评论区留言交流，咱们一起把老旧住房改造的事聊透，让更多人能住上安全、舒适的好房子。
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本文内容基于《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《支持城市更新的规划与土地政策指引》及住建部2026年最新政策、各地试点公开解读整理，所涉资金比例、补贴标准、申请流程为全国统一参考标准，各地具体执行细则存在差异，以当地住建部门、街道办官方告知为准。本文仅为科普参考，不构成改造申请、资金筹集指导建议，若需精准咨询，可联系当地相关职能部门或专业法律、建筑咨询机构。
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